Giá đất dự kiến tăng 10-30 lần, số thu thuế từ đất sẽ tăng cao với bảng giá đất mới?

Từ ngày 1-8, nếu bảng giá đất mới tại TP.HCM được thông qua và áp dụng, giá đất tại nhiều quận, huyện và TP Thủ Đức dự kiến tăng vọt với mức từ 10 – 30 lần, có nơi tăng 51 lần, và giá đất vàng ở trung tâm TP.HCM ở mức 810 triệu đồng/m².

Theo dự thảo quyết định điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP, đang được Sở TN&MT TP lấy ý kiến để thay thế cho bảng giá đất cũ (giai đoạn 2020-2024), sẽ có tám nhóm đối tượng bị tác động bởi bảng giá đất mới này. Và khi giá đất tăng, số thu thuế sử dụng đất và khoản lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai… cũng sẽ tăng mạnh.

“Choáng” với bảng giá đất mới

Theo dự thảo, giá đất ở đô thị tại nhiều quận, huyện TP.HCM dự kiến tăng cao, trong đó các huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi có nơi tăng 20 – 30 lần so với bảng giá đất áp dụng giai đoạn 2020-2024. Đặc biệt, huyện Hóc Môn có giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất so với bảng giá đất cũ khi có những tuyến đường có giá đất tăng 30 – 50 lần.

Cụ thể, đường Song hành quốc lộ 22 (đoạn Nguyễn Ảnh Thủ đến Lý Thường Kiệt) có giá đất tăng 51 lần (từ 1,4 lên 71 triệu đồng/m²), ngoài ra một con đường khác có giá đất tăng 46 lần và hai con đường giá đất tăng 40 lần. Tại huyện Nhà Bè, giá đất tăng cao nhất là 23 lần, huyện Bình Chánh giá đất tăng cao nhất 29 lần.

Với trung tâm TP.HCM, các con đường “vàng” ở quận 1 dù có mức tăng chỉ 5 lần song do giá đất cao khiến giá trị tăng lớn. Chẳng hạn đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi có giá đất mới 810 triệu đồng/m² (tăng 5 lần), Công trường Lam Sơn có giá 579,5 triệu đồng (tăng 5 lần); các đường Hai Bà Trưng (đoạn từ bến Bạch Đằng đến đường Nguyễn Thị Minh Khai), Công xã Paris, Công trường Mê Linh… có giá đất mới là 484 triệu đồng/m² (tăng 5 lần).

Một số tuyến khác tại quận 1 như đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Minh đến cầu Nguyễn Tất Thành) dự kiến tăng lên tới 528 triệu đồng/m² (tăng 422 triệu đồng/m²) hay đường Phạm Hồng Thái có thể có giá 418 triệu đồng/m2 (tăng 334 triệu đồng/m²).

Trong giai đoạn 2020-2024, bảng giá đất tại TP Thủ Đức có giá chỉ từ 2,3 – 8 triệu đồng/m², có nơi trên 20 triệu đồng/m² nhưng thời gian tới sẽ vọt tăng theo bảng giá đất mới. Nhiều tuyến đường có giá đất tăng từ 20 – 30 lần, một số con đường có giá lên đến 295 triệu đồng/m².

Một số đoạn của đường Trần Não, Lương Định Của… dự kiến giá đất mới là 149 triệu đồng/m² (tăng 11 lần) hay nhiều con đường ở khu vực phường Thảo Điền có giá đất lên ngưỡng 84 – 119 triệu đồng/m² (tăng 11 lần).

Ông Nguyễn Toàn Thắng, giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, cho biết bảng giá đất điều chỉnh chỉ áp dụng từ ngày 1-8 đến hết

31-12-2024 (năm tháng), nếu được HĐND TP thông qua. Sau đó sẽ tổng kết, đánh giá tác động về mặt kinh tế – xã hội trong năm tháng áp dụng, từ đó tiếp tục điều chỉnh bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1-1 đến hết năm 2025.

Giá đất mới tiệm cận với giá thị trường

Theo Sở TN&MT, bảng giá đất theo quyết định số 02 năm 2020 bị khống chế bởi quy định về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng/m²) nên phải điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập nên giá đất chưa tiệm cận giá đất thị trường. Nếu không triển khai bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trên địa bàn TP sẽ dẫn đến ách tắc trong giải ngân đầu tư công và thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân và các tổ chức.

Việc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác động đến nhóm các trường hợp được bố trí tái định cư và tám nhóm đối tượng liên quan đến thủ tục hành chính. Ví dụ với nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức.

Trong đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỉ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất (nội dung này đang được Chính phủ đưa vào dự thảo nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).

Đối với việc tính thuế sử dụng đất, trước đây mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại bảng giá đất, đến nay bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường do đó mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên.

Ngoài ra, bảng giá đất mới cũng sẽ tác động đến việc tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai và tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Sở TN&MT cũng cho rằng theo số liệu thống kê giá đất trên thị trường của năm 2024 và các năm trước cho thấy giá đất đã dần ổn định, từng bước phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản trên thị trường. Trong thời gian tới sẽ không có biến động về giá đất do tồn kho căn hộ và nhà phố còn lớn, một số phân khúc thị trường như nhu cầu thuê đất, thuê văn phòng tuy có giảm nhưng giá vẫn giữ ở mức cao.

“Việc xây dựng quyết định điều chỉnh bảng giá các loại đất có tính đến xu hướng và mức độ biến động của thị trường, đảm bảo bảng giá các loại đất tương đồng giá đất thị trường”, Sở TN&MT nhận định.

Sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản

Trao đổi với Tuổi Trẻ ngày 26-7, ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – cho rằng với bảng giá đất mới này, nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình để xin cấp giấy chứng nhận đối với đất ở sẽ tăng lên ở mức cao.

Tuy nhiên, Luật Đất đai có cho phép các hộ gia đình gặp khó khăn được nợ tiền sử dụng đất nên đây cũng là một hướng mở về mặt tài chính và số lượng hộ gia đình cấp giấy chứng nhận lần đầu để nộp tiền sử dụng đất không nhiều. Còn đối với thị trường bất động sản, theo ông Châu, việc bảng giá đất cao sẽ tác động trực tiếp đến thị trường khi chi phí đầu vào như bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ tăng lên.

“Nếu tới đây Quốc hội đồng ý cho thí điểm nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại, chi phí đất đai sẽ tăng lên gấp bội, giá đất mới cũng tác động ngay đến chi phí phát triển các khu công nghiệp”, ông Châu nhận định.

Hạn chế thất thoát thuế chuyển nhượng bất động sản

Trao đổi với chúng tôi, chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Hà cho rằng với bảng giá đất mới này, Nhà nước sẽ thu được khoản thuế lớn hơn từ đất đai, hạn chế được thất thoát thuế trong chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời người dân dễ đồng thuận khi bị ảnh hưởng do nằm trong khu vực bị đền bù, giải phóng mặt bằng với mức giá đất sát với thị trường.

Bên cạnh đó, một số dự án đang vướng pháp lý do chưa xác định được đơn giá đất sớm thực hiện được nghĩa vụ tài chính về đất và thời gian và thủ tục thực hiện pháp lý liên quan đến đất đai sẽ nhanh hơn trước đây. Tuy nhiên, ông Hà cho rằng bảng giá đất mới không chỉ ở TP.HCM mà ở các địa phương khác tới đây cũng ban hành dự kiến sẽ tiệm cận giá thị trường, điều này tác động đến các dự án khi chi phí đầu vào các dự án sẽ tăng cao.

“Chi phí đền bù, thỏa thuận với các hộ dân nằm trong quy hoạch thực hiện dự án sẽ tăng cao hơn rất nhiều so với bây giờ. Ngoài ra chi phí, thuế liên quan đến việc hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất tăng. Hai yếu tố trên cũng kéo chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng theo nên chắc chắn người mua sẽ trả mức giá cao hơn bởi mọi chi phí đều tính vào giá bán”, ông Hà nói.